内江市住房和城乡建设局关于公开征求《内江市物业管理条例》相关意见建议的公告
日期：2020-08-31 00:00
来源：市住房城乡建设局
社会各界人士： 为构建共建共治共享的社会治理制度下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，我局已完成了《内江市物业管理条例》的起草工作，现将此办法全文公布，征求社会各界意见。 各界人士如有修改意见和建议，请在9月30日通过以下方式提出。 （一）通过信函方式寄至四川省内江市东兴区仁爱路274号市住房城乡建设局住保科； （二）通过电子邮件方式发送至15354342@qq.com。
内江市住房和城乡建设局 2020年8月31日
内江市物业管理条例 (征求意见稿)
第一章 总则 第一条 为构建共建共治共享的社会治理制度下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合内江市实际，制定本条例。 第二条 内江市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序的活动。 经业主共同决定，可以由业主自行管理，也可以委托物业服务人管理。 物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。 第三条 市、县（市、区）人民政府及有关部门应当将本市物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。 支持物业服务与社区养老、托幼等服务业融合发展，制定扶持政策和质量标准, 推动物业管理规范化、标准化、市场化。 倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业服务水平，推进绿色和智慧小区建设。 业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。 第四条 市住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 县(市、区)住房城乡建设行政主管部门负责具体实施工作。 公安、生态环境、发改、自然资源规划、卫生、市场监管、城市管理、应急管理等部门应当加强对物业管理区域的管理和指导，接到有关违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定行为的报告或发生安全事故的报告后，应当依照相关法律及时调查处理。 第五条 街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责；组织、推动老旧小区物业管理；建立物业应急服务保障机制；协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷。 街道办事处（乡、镇人民政府）应当建立物业管理联席会议制度，相关行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、建设单位、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会、业主代表、专业经营单位等有关方面参加，协调处理业主大会成立、业主委员会选举和换届、物业管理委员会组建、物业服务人交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。 突发事件应对期间，街道办事处（乡、镇人民政府）负责落实市、县（市、区）人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。 居（村）民委员会在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导下开展具体工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制，推进社区居民委员会设立环境和物业管理委员会，发挥对业主大会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人的指导和监督作用。 县（市、区）人民政府应当在街道办事处（乡、镇人民政府）明确承担物业管理活动指导和监督职责的工作机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。 第六条 行业协会负责依法制定和组织实施行业自律性规范，制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，组织行业培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，行业协会接受住房城乡建设行政主管部门的业务指导和监督管理。 第二章 物业管理区域 第一节 物业管理区域划分与调整 第七条 县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门应当根据建设单位或者业主委员会的申请，以土地使用权证确定的用地范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备的管理与维护和社区建设等因素划定物业管理区域。影响消防、避险、燃气、给排水、供电以及其他具有共有功能共用设施设备使用的，不得分割划分。县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门应当建立物业管理区域档案。 分期建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分一个物业管理区域。但该建设项目内已经按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的情况下，可以分别划分成独立的物业管理区域。 第二节 配套建筑和附属设施设备的配置 第八条 新建物业时建设单位应当设计配置具备水、电、通风、采光等基本使用功能和满足办公条件简易装修的物业服务用房、业主委员会议事活动用房、党群服务用房，建设单位应当按照规定分期设置。 第九条 新建住宅物业管理区域内的水、电、气等计量装置应当按照专有部分一户门号一贸易结算表、共有部分独立计量表配置。通讯、消防、电梯、安全防范、环卫、邮政等附属设施设备的配置应当符合相关技术标准和规范。 配套设施不齐全的老旧住宅区，专业经营单位应当配合地方人民政府采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。业主及物业服务人应当为改造工作提供便利。 第三节 业主的专有和共有建筑区域 第十条 业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，承担相应义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 第十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第十二条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第三章 业主、业主组织和物业管理委员会 第一节 业主 第十三条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。 本条例所称业主还包括： （一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人； （二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人； （四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （五）其他符合法律法规规定的单位或者个人。 业主不得以放弃权利为由不履行义务。 第十四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）要求物业服务人按照物业服务合同的约定提供服务； （二）提议召开业主大会、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会、业主小组会议，行使投票权； （五）选举业主小组、业主代表大会、业主委员会、业主监督委员会成员，并依法依规享有被选举权； （六）监督业主代表大会、业主委员会或者物业管理委员会、业主监督委员会的工作； （七）监督物业服务人履行物业服务合同； （八）监督专项维修资金的管理和使用； （九）对共用部位、共用设施设备和相关场地使用享有知情权、监督权和收益权； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第十五条 业主在物业管理活动中履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求； （三）执行业主大会、业主代表大会、业主委员会或者物业管理委员会依法作出的决定； （四）配合物业服务人实施物业管理； （五）按照有关规定或者管理规约约定交纳、续筹专项维修资金，并对符合使用专项维修资金条件的事项进行确认； （六）按时交纳物业服务费及其他约定应支付的费用； （七）履行房屋安全使用责任； （八）按照规定分类投放生活垃圾； （九）房屋出租、转让告知业主委员会或者物业管理委员会和物业服务人； （十）法律、法规规定的其他义务。 第十六条 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 物业使用人可以接受业主书面委托，按照委托事项、委托时间、委托权限，代理业主参与业主大会、业主小组会议行使投票表决，但不得享有基于业主身份的被选举权利。 第十七条 业主在业主大会上的投票权，实行一人一票，一个专有部分按一人计算。但在首次业主大会上建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的，或者同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。 业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。 第二节 业主大会 第十八条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，讨论决定业主共同决定授权的事项，履行与业主大会相同的职责。 业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 第十九条 物业管理区域内，符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： （一）交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上； （二）首套房屋交付已满两年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上； （三）物业服务人在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同到期前九十日。 第二十条 符合本条例第十九条第一款规定情形的，条件具备之日起三十日内，建设单位应当书面报告物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）申请设立业主大会。 符合本条例第十九条第一款规定情形的，建设单位未及时书面报告申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。 第二十一条 街道办事处（乡、镇人民政府）应当在接到成立业主大会书面报告或者申请后十五日内，对提出报告或者申请的资料进行审核，对符合业主大会成立条件的，成立业主大会筹备组，对筹备组成员进行培训，筹备召开首次业主大会会议。 筹备组由街道办事处（乡、镇人民政府）、社区党组织、居（村）民委员会、公安派出所、建设单位代表和业主代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。 筹备组中的业主代表可以由业主联名推荐或者社区党组织、居（村）民委员会、推荐产生，由街道办事处（乡、镇人民政府）确定；业主代表资格应当参照适用本条例第二十六条有关业主委员会委员候选人资格的规定。筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。 建设单位、物业服务人应当对筹备组筹备召开首次业主大会会议给予工作配合。 第二十二条 筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份、业主投票权数和业主专有部分面积； （四）拟定业主委员会选举办法草案，确定候选人名单； （五）依法确定首次业主大会会议表决规则； （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议;逾期不能组织召开首次业主大会会议的，经街道办事处（乡、镇人民政府）批准，可以延长期限，但延长时间不得超过六十日。 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担，具体金额和交纳时间及方式，由物业所在地县（市、区）住房城乡建设行政主管部门规定。 第二十三条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改管理规约和业主大会议事规则； （二）选举、更换业主委员会、业主监督委员会成员； （三）确定物业管理方式，选聘、解聘物业服务人； （四）筹集和使用专项维修资金； （五）改建、重建建筑物及其附属设施； （六）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第二十四条 业主大会可以设立业主监督委员会，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。 监事委员会议事规则和成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则约定。 第三节 业主委员会 第二十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，由五人以上的单数组成，任期不超过五年。业主委员会可以设有候补委员的，候补委员产生及递补由业主大会议事规则约定。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。 业主委员会的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。 第二十六条 业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）模范履行业主义务，遵守（临时）管理规约和业主大会议事规则； （三）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力、文化水平和必要的工作时间； （四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务人任职； （五）书面承诺履行工作职责； （六）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系； （七）法律、法规规定的其他条件。 有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员： （一）因故意犯罪被判处刑罚，执行期满未逾五年； （二）候选人报名日期截止前两年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚； （三）候选人报名日期截止前两年内欠缴物业服务费累计达六个月以上； （四）因违法违纪等原因被国家机关、企业事业单位开除公职或者辞退； （五）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成恶劣影响； （六）法律、法规规定其他不宜担任业主委员会委员、候补委员的情形。 第二十七条 业主委员会委员候选人可以通过下列方式产生： （一）十名以上业主联名推荐； （二）社区党组织推荐； （三）居（村）民委员会推荐。 业主联名推荐的，同一业主只能推荐一名候选人。社区党组织支持业主中的党员、鼓励国家公职人员积极参选业主委员会委员，支持符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。 业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。 业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。 第二十八条 业主委员会应当履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益； （二）召集业主大会会议，报告年度物业管理实施情况和业主委员会履职情况； （三）编制业主大会年度预算、决算方案，拟定业主共有部分经营、共有资金使用与管理办法； （四）制定档案、印章、会议、沟通、财务、公示等管理制度，并建立相关档案； （五）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接； （六）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同，督促业主交纳物业服务费。 （七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （九）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作； （十）配合、支持居（村）民委员会依法履行职责，并接受社区党组织、居（村）民委员会指导和监督； （十一）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。 第二十九条 业主委员会成员、候补委员、监督委员会成员、业主代表不得有下列行为： （一）挪用、侵占业主共有财产； （二）索取收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益； （三）利用职务之便要求物业服务人减免其物业服务费及其他应缴费用； （四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动； （五）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料，或者擅自使用业主大会、业主委员会印章； （六）拒不执行业主大会或者业主共同决定； （七）拒不执行街道办事处（乡、镇人民政府）、相关主管部门关于本物业管理区域的整改要求或者人民法院有关裁判； （八）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产； （九）超越业主大会赋予的职权，侵占业主合法权益的其他行为； （十）违反法律、法规和侵害业主合法权益的其他行为。 第三十条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，且不得作出与本物业管理区域物业管理无关的决定。业主委员会作出的决定违反法律、法规和管理规约、业主大会议事规则的规定，或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定，由签字同意该决定的业主委员会委员承担相应的法律责任。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定或者使用印章必须经全体委员过半数同意。 业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；业主大会、业主委员会作出的决定侵害公共利益的，由街道办事处（乡、镇人民政府）责令改正，拒不改正的，由街道办事处（乡、镇人民政府）予以撤销。 第三十一条 除任期届满外，业主委员会成员、候补委员有下列情形之一时，其资格自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告： （一）不再是本物业管理区域的业主的； （二）因健康等原因丧失履行职责能力的； （三）因犯罪受刑事处罚的； （四）存在本条例第二十九条所列禁止行为且受到行政处罚的； （五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起一个月后的； （六）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定的其他情形。 第三十二条 业主委员会成员、候补委员有下列情形之一的，由业主委员会决定中止其资格并予以公示，提请下次业主大会会议决定罢免终止或者恢复其资格。业主委员会也可以根据业主大会的授权，直接决定罢免其委员资格： （一）挪用、侵占业主共有财产； （二）索取收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益； （三）利用职务之便要求物业服务人减免其物业服务费及其他应缴费用； （四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动； （五）经业主委员会二分之一以上委员或者五分之一以上业主提议撤销其委员资格的； （六）不履行业主义务、不遵守管理规约，经劝阻后拒不改正； （七）一年内两次无故缺席或者一年内五次请假缺席业主委员会会议； （八）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务人任职； （九）因违法违纪接受调查且被采取相应强制措施； （十）业主大会议事规则约定的其他情形。 业主委员会未依照前款规定作出中止职务决定或者罢免的，由街道办事处（乡、镇人民政府）责令限期作出；逾期未作出的，由街道办事处（乡、镇人民政府）作出中止相应人员资格的决定并予以公示。 业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一或者其他无法正常履行职责的情形，物业所在地的街道办事处（乡、镇人民政府）应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 第三十三条 业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处（乡、镇人民政府）。街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。业主委员会未按规定提出申请的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当督促其履行职责。街道办事处（乡、镇人民政府）也可以应业主书面要求组建换届小组。 第三十四条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当在街道办事处 （乡、镇人民政府）监督下将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）协助收回。 业主委员会委员资格届内终止或被罢免的，应当在终止之日起七日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。 第三十五条 经业主大会决定，可以从下列渠道筹集工作经费用于业主委员会、业主监督委员会开展工作： （一）全体业主共有部分物业经营收益； （二）全体业主共同交纳； （三）业主自愿捐赠等其他合法方式。 工作经费开支范围、标准和业主委员会、监督委员会成员的工作补贴，由业主大会决定。业主委员会应当妥善保管工作经费，并每半年向业主书面公告收支情况。 第四节 物业管理委员会 第三十六条 有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会： （一）各种原因未能选举产生业主委员会的； （二）属保障性住房的。 （三）业主委员会不能正常开展工作、不履行职责达半年以上，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能调整或者重新选举的。 街道办事处（乡、镇人民政府）负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例规定享有业主委员会相应权利、履行业主委员会相应职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。 第三十七条 物业管理委员会由街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会、公安派出所、业主、物业使用人、建设单位等代表七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员总人数的二分之一，业主代表资格应符合本条例第二十六条业主委员会委员资格。 物业管理委员会主任由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任，副主任由街道办事处（乡、镇人民政府）指定一名业主代表担任。物业管理委员会组成单位的代表因工作变动，所属单位应当及时更换人员名单。 物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。 第三十八条 物业管理委员会的任期不超过三年。期满仍未推动成立业主大会、选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡、镇人民政府）重新组建物业管理委员会。 已选举产生业主委员会，或者因物业管理区域调整、房屋灭失等其他客观原因致使物业管理委员会无法存续的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当在三十日内解散物业管理委员会，并在物业管理区域内显著位置公示。 第四章 前期物业管理 第三十九条 建设单位承担前期物业服务责任。建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同，并按照有关规定拟定临时管理规约。 第四十条 新建物业实行物业交付承接查验制度。承接新建物业前，物业服务人和建设单位在新建小区竣工验收后，应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。 物业承接查验应当邀请物业买受人代表以及物业所在地县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门、街道办事处（乡、镇人民政府）参加，可以聘请相关专业机构协助进行。 物业承接查验费用由建设单位承担。 第四十一条 新建楼盘验收合格交付使用后，业主或使用人在小区内进行改建、扩建、重建构筑物和建筑物，物业服务人应当查验其相关批复材料和手续。 第五章 物业服务 第四十二条 一个物业管理区域由一个物业服务人提供物业管理服务。 委托物业服务人提供服务的,物业服务人应当具备独立法人资格或是具备独立法人资格的分支机构。 物业服务人应当在物业管理区域设立独立核算的服务机构。 第四十三条 业主委员会或者物业管理委员会应当与选聘的物业服务人签订书面物业服务合同。物业服务人应当自签订物业服务合同之日起三十日内，向县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门备案，由县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门将备案情况抄送物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）。 第四十四条 物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。 第四十五条 物业服务事项应当包含下列内容： (一)建筑物共有部位的维护和管理； (二)共用设施设备的日常运行、维护和管理； (三)共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护； (四)秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项； (五)物业服务档案和物业档案的管理； (六)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。 物业服务人可以就超出物业服务合同约定的服务与相关业主另行约定。 第四十六条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县（市、区）人民政府价格行政主管部门会同县（市、区）人民政府住房城乡建设行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，政府指导价实行动态管理。应综合考虑物业服务质量内容、服务成本等因素，不得超过五年期限调整政府指导价并公布。 同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。 第四十七条 已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。 建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业服务费由业主按照合同约定承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。 物业服务人可以根据物业服务合同约定预收物业服务费。 第四十八条 物业服务合同双方当事人解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前九十日书面告知。 物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。 第四十九条 街道办事处（乡、镇人民政府）应当建立本辖区内应急物业服务机制。物业管理区域突发失管或者重大矛盾纠纷影响社会稳定急需政府介入状态时，街道办事处（乡、镇人民政府）应当确定应急物业服务人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。 提供应急物业服务的，街道办事处（乡、镇人民政府）应当将服务内容、服务期限、服务费用等相关内容在物业管理区域内显著位置公示，应急物业服务期间的物业服务费用按照原物业服务合同约定标准执行。 街道办事处（乡、镇人民政府）应当在六个月内启动招投标程序选聘新的物业服务人，协调新物业服务人和应急物业服务人做好交接。 物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处（乡、镇人民政府）指导下积极配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。 第五十条 有下列情形之一的，原物业服务人应当退出物业服务： （一）合同期满未续约的； （二）依法、依约定解除合同的； （三）法律、法规规定不得继续从事物业服务活动的。 原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、阶段工作未完成、对业主共同决定有异议等为由拒绝退出及办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。街道办事处（乡、镇人民政府）启动应急物业服务的，原物业服务人应当与提供应急物业服务人做好交接。 原物业服务人拒不移交的或者拒绝退出物业管理区域的，由街道办事处（乡、镇人民政府）限期移交或者退出；拒不移交或者退出的，辖区公安机关予以协助；原物业服务人有破坏设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法调查、处理。 原物业服务人违反前款规定，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业服务费；造成业主损失的，应当赔偿损失。 新物业服务人不得强行接管物业。 第五十一条 经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。 第六章 物业的使用与维护 第五十二条 业主、物业使用人和物业服务人对物业的使用与维护，应当遵守法律、法规、管理规约的规定及业主大会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。 第五十三条 业主专有部分出现危害安全、影响容貌、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当按整体设计要求及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。 业主、物业使用人对其所有或者使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物等可能影响公共安全的物品和设施承担安全管理责任。 物业服务人应当加强对楼顶平台、外墙、楼梯间等共有部分的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的，应当通知业主或者物业使用人及时处理。 第五十四条 物业管理区域内的电梯由业主委员会、物业管理委员会或者选聘的物业服务人按照合同约定和特种设备有关法律、法规的规定，承担特种设备使用单位职责。 电梯的日常维护保养单位，应当对其安全性能负责，保证电梯的安全运行。接到故障通知后，应当按照合同约定到达现场，并采取必要的应急救援措施。 第五十五条 物业管理区域内按照规划设置的车位、车库，应当首先满足业主的需要。已经建成并交付使用的物业，物业管理区域条件允许并经业主大会同意，可以新划定车位，用于业主停车。但不得占用消防通道、公共绿地，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。 建设单位在依法取得房屋预售许可后，应当将车位、车库产权归属，配建数量、位置、租售方式、租售价格、停放服务收费标准在房屋销售现场公布并告知物业买受人。 第五十六条 业主共同决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的，其获得的收益扣除管理成本后的剩余部分有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例主要用于补充维修资金。 第五十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气等有关专业经营单位提供产品服务的费用，业主专有部分使用的，由业主承担；物业服务人使用的，由物业服务人承担；部分业主或者全体业主共同使用的，由相关业主共同分担。但已纳入物业服务成本的，不得要求业主再次分担。 供水、供电、供气等专业经营单位应当按照国家核准的价格、计量装置的记录和合同约定向产权分割后的最终用户计收有关费用，用户应当按照合同约定按时足额交纳费用。 第五十八条 物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从专项维修资金中列支。 物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护、维修、保养和管理责任，由业主共同承担。共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。 保修期满后，物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，可按国家、省、市住宅专项维修资金管理相关规定列支。未缴存住宅专项维修资金，发生维修相关费用的，由维修所涉及的业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 第七章 老旧住宅小区物业管理 第五十九条 老旧住宅小区具备专业化、市场化物业服务条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织、指导业主筹备召开业主大会会议，选举业主委员会，由业主大会决定选聘物业服务企业实施管理或者自行管理。 未达到引入市场化物业管理条件的老旧小区,由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务,所需费用由业主或者物业使用人承担;也可以由街道办事处或者乡(镇)人民政府组织业主表决,聘请专业服务企业或者其他管理人为老旧小区提供服务。 第六十条 老旧住宅小区依法可以通过业主自筹、引入社会资本、政府补助等方式筹集资金，用于改建物业服务用房、增设车辆停放场所等设施。改建规划及实施方案应当经相关行政主管部门审批同意。 第六十一条 县级以上人民政府应当鼓励和支持物业服务企业为未实行物业管理的老旧住宅小区、拆迁安置小区提供公益性物业服务，并给予政策扶持和资金补助。 第六十二条 县级以上人民政府应当结合城市环境综合整治和更新改造工作，完善配套老旧住宅区城乡基础设施和公共服务设施，逐步推动业主实现自治管理。 第八章 监督管理 第六十三条 业主不得以无人居住，建筑工程质量问题，物业服务质量有瑕疵为由拒交物业服务费。 第六十四条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 第六十五条 业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。 第六十六条 有本条例第二十九条行为之一，涉嫌犯罪的，业主、业主委员会可以向司法机关举报、控告。 第六十七条 任何单位和个人不得强制物业服务人代收代缴有关费用或要求物业服务人提供无偿服务。 物业服务人不得擅自对共有物业或者物业专有部分关闭设施停水、停电、停气。但是，可能对业主利益或者公共安全造成重大损失的紧急情形除外。 第六十八条 物业保修期内,建设单位不履行或者拖延履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以向县（市、区）人民政府住房和城乡建设行政主管部门投诉，由住房和城乡建设主管部门依法监管。 第六十九条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。 第七十条 物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。 第七十一条 对未办理相关手续的，在小区内进行屋顶搭建、占用公共空间、占用公共绿地、乱搭乱建或开挖地下室等均属违法建设，物业服务企业应当对违法建设行为予以劝阻和制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九章 附 则 第七十二条 建设单位、业主、业主大会、业主委员会、物业服务人参照使用住房城乡建设行政主管部门制定的（临时）管理规约、（前期）物业服务合同、房屋使用说明书、业主大会议事规则等示范文本。 第七十三条 本条例自 年 月 日起施行。
资阳市物业管理条例
（2022年9月9日资阳市第五届人民代表大会常务委员会第七次会议通过 2022年9月30日四川省第十三届人民代表大会常务委员会第三十七次会议批准）
目 录
第一章 总 则
第二章 业主及业主组织
第三章 物业服务
第一节 前期物业服务
第二节 物业服务
第四章 物业的使用与维护
第五章 监督管理
第六章 法律责任
第七章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规，结合资阳市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于资阳市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。
第三条 物业管理应当遵循公开、公平、公正、诚信原则，坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导，推动物业管理标准化、专业化、智能化、绿色化发展。
第四条 市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立物业管理综合监督协调机制和物业矛盾纠纷调解机制，促进物业管理健康发展。
市人民政府应当建立物业管理综合信息平台，为业主大会会议召开、物业服务招投标、建筑物及其附属设施的维修资金管理、业主共有资金管理、业主实时查询、政府部门监督管理等提供高效便捷、公开透明的技术支持和保障。
第五条 市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理。
市、县（区）人民政府价格、公安、规划、生态环境、应急管理、市场监管、城市管理行政执法、消防救援等主管部门按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。
第六条 街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：
（一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届；
（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法、依约履行职责；
（三）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系；
（四）组织、推动老旧小区实施物业管理；
（五）负责落实县级以上地方人民政府依法采取的应急措施，指导业主委员会、物业服务人开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理；
（六）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。
居（村）民委员会依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作。
第七条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，推进行业标准化建设，规范物业服务行为；协助住房和城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）加强从业人员培训，提高物业服务水平；调解处理物业服务人之间的纠纷，促进行业健康发展。
第二章 业主及业主组织
第八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则；
（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；
（三）选聘、续聘和解聘物业服务人，或者实施自行管理；
（四）筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（五）改建、重建建筑物及其附属设施；
（六）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动；
（七）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用；
（八）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定抵触的决议；
（九）使用业主共有收入或者其他共有资金；
（十）物业费调整；
（十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第九条 因长期未在本物业服务区域居住等原因不能行使业主权利的，可以委托实际居住的成年近亲属、居住权人、承租人、借用人等代为行使业主权利。
物业服务人已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主、物业使用人不得以未装修、未入住等未接受相关物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。
第十条 业主大会由物业服务区域内全体业主组成。
业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业服务区域内业主人数较多的，业主可以以栋、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应就业主大会表决事项通过书面、电话录音、电子邮件、传真、短信、微信等能够真实表达业主意愿的方式征求其所代表的业主意见，并将业主意见在业主大会会议上如实反映。
第十一条 首次业主大会筹备组一般由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。
筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）根据业主自荐或者推荐确定，并在物业服务区域显著位置公示。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表担任。
建设单位注销、明确放弃参加或者在规定时间未派人参加筹备组的，不影响筹备组的成立。
第十二条 首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。政府实施的拆迁安置房小区、保障性住房小区以及建设单位已经不存在的小区筹备首次业主大会会议的，县（区）人民政府可以给予补助。
筹备经费标准由市人民政府根据实际情况制定。
首次业主大会会议召开后，筹备组应当在业主委员会依法成立之日起十日内，将筹备经费的使用情况在物业服务区域显著位置公示，接受业主的监督。剩余筹备经费应当纳入业主共有资金账户。
第十三条 业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内组织并召开首次业主大会会议，逾期未召开的，经街道办事处（乡镇人民政府）书面同意，可以延长期限，但延长时间不得超过三个月。逾期仍不能召开的，筹备组自行解散。
业主大会筹备组组织召开首次业主大会后，应当自业主委员会备案之日起十日内，向业主委员会移交筹备业主大会期间的全部资料并解散。
第十四条 召开业主大会会议的组织者应当于会议召开十五日前通知全体业主，并将业主大会召开的时间、地点、方式、议题及其内容在物业服务区域显著位置、业主微信群等平台公示，公示前应当向物业所在地居（村）民委员会书面报告。业主大会会议不得就公示议题以外的事项进行表决。
业主大会首次会议应当表决通过管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。
业主大会会议表决形式可以采用书面征求意见、现场投票、电子邮件、传真、短信、微信、APP平台等方式，表决形式应当如实反映业主意愿，具有可追溯性。
召开业主大会会议的组织者应当自会议召开之日起三日内将业主的表决情况及统计结果在物业服务区域显著位置、业主微信群等平台公示，公示期不少于三十日。
第十五条 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）经专有部分占物业建筑物总面积百分之二十以上或者占业主总人数百分之二十以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的；
（三）管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。
业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，二十名以上业主联名可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开，逾期不组织召开或者因业主委员会成员缺席、辞职、离任等原因无法组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。
第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。
分期开发的建设项目为一个物业服务区域的，首次业主大会会议应当根据分期开发的建筑物面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。
业主委员会可以设置候补委员，候补委员人数不得超过业主委员会正式成员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不享有表决权。候补委员的产生规则等内容在业主大会议事规则中约定。
第十七条 业主委员会成员候选人可以通过下列方式产生：
（一）十名以上业主联名推荐；
（二）社区（村）党组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区党组织的建议等，在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐。
业主委员会成员候选人经确定后，应当自确定之日起三日内将候选人名单在物业服务区域显著位置公示，公示期七日。
第十八条 业主委员会履行下列职责：
（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；
（二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况，制作、保存业主大会会议记录；
（三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案；
（四）组织、监督建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用，拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定；
（五）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定；
（六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接；
（七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；
（八）定期向业主公示业主委员会履职、共有部分及共有设施设备使用、公共收支、业主大会和业主委员会工作经费收支等应当向业主公开的情况和资料；
（九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（十）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督；
（十一）监督物业服务合同和管理规约的执行，了解物业服务信息并及时将重大事项告知全体业主；
（十二）法律法规规定和业主大会赋予的其他职责。
第十九条 业主委员会及其成员不得有下列行为：
（一）擅自决定续聘、选聘、解聘物业服务人；
（二）挪用、侵占物业共有部分、共用设施设备等业主共有财产或者擅自改变物业共有部分、共用设施设备的性质和用途；
（三）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
（四）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；
（五）明示、暗示物业服务人减免物业费、停车费或者其他费用；
（六）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；
（七）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料；
（八）擅自使用业主大会、业主委员会印章；
（九）拒不执行业主共同决定的事项；
（十）违反法律法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。
有前款行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。
第二十条 业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议，会议应当有过半数成员出席。每名成员享有一票表决权。业主委员会成员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出的决定必须经全体成员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起三日内在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。
业主委员会可以邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的代表以及业主代表列席会议。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或者住房和城乡建设主管部门自收到投诉或者发现之日起三十日内，应当责令限期改正或者撤销，并通告全体业主。
第二十二条 业主委员会应当在距任期届满三个月前书面报告街道办事处（乡镇人民政府），在街道办事处（乡镇人民政府）指导下，按照业主大会议事规则组建换届小组，召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。
业主委员会未按期报告并组建换届小组的，街道办事处（乡镇人民政府）应当发出换届通知书，督促其履行职责。业主委员会任期届满未组建换届小组或者换届不成功的，街道办事处（乡镇人民政府）应当参照本条例关于首次业主大会会议筹备组的规定组建换届小组。业主委员会阻碍、拒绝换届的，作出的相关决议无效。
第二十三条 业主委员会应当妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料。业主委员会应当至少每半年公示一次业主大会和业主委员会经费的使用情况，公示期不少于三十日。
第二十四条 在物业服务区域内有下列情形之一的，经专有部分面积占比百分之十以上且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织成立物业管理委员会，临时对物业服务区域实施管理：
（一）不具备成立业主大会条件或者具备成立业主大会条件但确有困难未成立的；
（二）未能选举产生业主委员会的。
物业管理委员会组成人员为五人至十五人的单数，由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、辖区公安派出所派员组成。其中，业主代表不少于三分之二，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
物业管理委员会任期一般不超过两年。期满仍未设立业主大会选举产生业主委员会的，由街道办事处（乡镇人民政府）重新组建物业管理委员会。
物业管理委员会成员名单应当自成立之日起三日内在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。物业管理委员会成立之日起十五日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当书面告知物业所在地住房和城乡建设主管部门。
物业管理委员会在临时管理期间应当适时组织业主召开业主大会会议，选举业主委员会，自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。
物业管理委员会的组建、职责、解散以及监督管理的具体办法，由市人民政府制定。
第三章 物业服务
第一节 前期物业服务
第二十五条 住宅物业的建设单位在房屋销售前，应当按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人。
招标公告应当同时在物业所在地公共媒体、中国采购与招标网、市住房和城乡建设主管部门官网发布。
第二十六条 建设单位在销售物业时，应当以书面说明和图纸形式告知买受人，并在销售现场显著位置公示下列内容：
（一）物业服务区域的范围；
（二）前期物业服务合同和临时管理规约；
（三）物业服务用房、业主委员会议事活动用房的位置、面积；
（四）物业共有部分及共用设施设备的名称、位置及权属；
（五）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库位置、数量、面积及权属；
（六）规划的公共绿地的位置和面积；
（七）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备；
（八）规划有调整的内容；
（九）法律法规规定的其他事项。
第二十七条 新建物业竣工验收后，正式交付前十五日内，物业服务人和建设单位应当共同对物业共有部分及项目相关工程竣工验收技术资料等进行查验，并邀请买受人代表、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会及住房和城乡建设主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行。
前期物业承接查验时，物业服务人应当将发现的问题书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。建设单位不得将未经查验的物业交付使用。物业服务人不得承接未经承接查验的物业，不得与建设单位恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益。
物业承接查验后，建设单位应当与物业服务人签订物业承接查验协议，物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议。
第二十八条 物业服务人应当自承接物业后三十日内持下列资料向物业所在地住房和城乡建设主管部门备案：
（一）物业承接查验文件备案申请表；
（二）物业承接查验协议；
（三）承接查验移交资料清单；
（四）物业承接查验记录；
（五）物业交接记录；
（六）其他与承接查验有关的资料。
新建房屋办理首次登记时，建设单位应当向不动产登记机构提交物业承接查验文件备案表。
物业服务人应当将备案情况在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。
住房和城乡建设主管部门应当将备案情况告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。
第二节 物业服务
第二十九条 一个物业服务区域由一个物业服务人提供物业服务。物业服务人应当具有承担物业服务的能力和专业技术，按照法律法规的规定、物业服务合同的约定及国家、本省和本市物业服务标准和规范的要求提供专业物业服务。
物业服务人不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给第三人。
物业服务人在非注册地承担物业服务项目的，应当到物业所在地住房和城乡建设主管部门和辖区公安派出所进行信息登记。
第三十条 物业服务事项应当包括下列内容：
（一）建筑物共有部分的维护和管理；
（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；
（三）共有部分绿化养护，环境卫生的维护；
（四）物业服务区域内住宅室内装饰装修管理；
（五）秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；
（六）突发事件应急处置；
（七）物业档案、物业服务档案和监控视频等档案资料的管理；
（八）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务人可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第三十一条 物业服务人应当在物业服务区域显著位置如实公示、及时更新下列信息，并向业主大会、业主委员会书面报告：
（一）物业服务人营业执照（执业证照）、项目负责人以及从业人员基本情况、联系方式、服务投诉电话；
（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式和合同履行情况等；
（三）电梯、消防等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案及安全运行情况等；
（四）供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告；
（五）房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项；
（六）实施酬金制收费的，公布物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、物业服务项目收支预算；
（七）建筑物及其附属设施的维修资金使用情况、共有部分和共用设施设备经营的收支情况；
（八）物业服务用房使用情况；
（九）法律法规规定和合同约定其他应该公示的信息。
前款第一项至第四项应当在本物业服务区域内显著位置持续公示；其他事项，应当每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。
业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当及时答复。
第三十二条 已竣工验收但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业费由建设单位承担；建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业费按照约定承担；已交付业主的物业未达到该物业买卖合同约定的交付条件，整改期间的物业费由建设单位承担；已按照约定书面通知交房，业主无正当理由拖延接房的，物业费按照约定承担。
物业费应当按照物业服务合同的约定支付。预收物业费的，不得超过十二个月且不得超过合同有效期的剩余期限。不定期物业服务合同，不得预收物业费。
第三十三条 物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。
物业服务人因物业服务成本、物业服务内容、物业服务质量标准等变动确需调整物业服务收费标准的，物业服务人应当与业主代表、业主委员会平等协商，双方可以共同委托第三方机构对服务质量、服务价格及调价幅度的合理性进行评估。同时应当在显著位置就拟调价的方案、调价理由、成本变动情况等相关资料公示十五日后，经业主共同决定。
第三十四条 物业服务人应当按照相关法律法规规定及物业服务合同约定强化日常安全管理，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
物业服务人应当加强宣传教育，强化日常巡逻、防范和监管，制定消防安全、防汛抗旱、公共卫生安全等应急预案，并开展演练。
物业服务人应当采取必要的安全保障措施防止从建（构）筑物中抛掷物品、建（构）筑物上脱落坠落物品等事件。当事件发生后，物业服务人应当积极配合有关单位开展调查核实。
物业服务区域发生自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等突发公共事件时，物业服务人应当按照规定向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、有关部门和供水、供电、供气等专业经营单位报告，并执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合相关工作。
第三十五条 物业服务人不得有下列行为：
（一）违反物业服务合同减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目和提高收费标准；
（二）擅自占用、利用或者允许他人占用、利用业主共有部分、共用设施设备进行经营活动；
（三）挪用、侵占、隐瞒属于业主共有部分的收益；
（四）抬高、虚增、截留或者挪用、侵占由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；
（五）擅自改变物业服务用房和物业共有部分、共用设施设备用途；
（六）泄露业主、物业使用人信息；
（七）与业主委员会成员串通，损害业主利益；
（八）强制业主、物业使用人通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；
（九）采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费；
（十）其他损害业主、物业使用人合法权益的行为。
第三十六条 物业服务合同解除或者终止后，原物业服务人应当在约定期限退出物业服务区域，并与业主委员会、决定自行管理的业主或者其他指定的人履行如下交接义务：
（一）如实告知物业的使用和管理状况；
（二）移交保管的物业档案、物业服务档案；
（三）移交物业服务期间形成的有关房屋及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；
（四）移交物业服务用房；
（五）分项结算预收、代收和预付、代付费用；
（六）建筑物及其附属设施的维修资金使用情况资料；
（七）利用共有部分及共用设施设备经营的相关资料；
（八）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。
物业服务人未履行退出交接手续的，不得擅自退出物业服务区域或者停止物业服务。原物业服务人不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等事项为由拒绝退出物业服务区域。
原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。
第四章 物业的使用与维护
第三十七条 物业服务区域内禁止下列行为：
（一）房屋装饰装修损害房屋承重结构、主体结构，违规安装影响城市容貌的防护窗、雨棚、空调外机、排烟管道等；
（二）违法建设建（构）筑物，私自开挖、扩建地下室等；
（三）侵占、损坏楼道、公共园林绿地、共用屋顶、燃气管道等物业共有部分、共用设施设备或者擅自移动共用设施设备；
（四）擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的规划用途、使用性质，破坏防水结构，将不具备防水条件的房间或者阳台改造为卫生间、厨房；
（五）随意堆放、倾倒垃圾、杂物；
（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害、异味物质；
（七）损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、消防车通道和安全出口；
（八）超过规定标准排放油烟、噪声或者产生振动等影响居民生活的行为；
（九）违反规定在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口等处停放车辆，用电梯轿厢运载电动自行车；
（十）违规私拉电线、电缆为机动车、非机动车充电或者入户充电；
（十一）从建（构）筑物中抛掷物品；
（十二）违反规定饲养动物，种植有毒有害植物；
（十三）擅自在建（构）筑物外立面涂写、刻画或者悬挂、张贴广告等宣传品；
（十四）擅自在住宅内开设餐饮、娱乐、生产、办公、仓储等经营性场馆；
（十五）擅自建设、接驳给排水系统；
（十六）侵占、毁坏电梯及其安全附件、安全保护装置、警示标志等相关设施设备；
（十七）法律法规以及管理规约禁止的其他行为。
有前款行为的，物业服务人、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关部门，有关部门应当依法处理。
第三十八条 公共收益管理应当单独列账，物业服务人或者业主委员会每半年至少公示一次业主共有部分收益的情况，任何人不得挪用、侵占业主共有部分收益。
第三十九条 物业保修期内，因建设工程质量问题发生的维修等费用，由建设单位承担，不得从建筑物及其附属设施的维修资金中列支。
物业服务合同期限内，物业共有部分、共用设施设备日常运行维护和维修、更新、改造产生的费用，依照有关规定和物业服务合同的约定承担。
物业专有部分出现危害安全、影响外观、妨碍公共利益或者影响其他物业正常使用情形时，业主、物业使用人应当及时维修养护。
第四十条 物业配套设施完善的老旧小区，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织、指导业主筹备成立业主大会，选举业主委员会，鼓励选聘物业服务人实施管理；物业配套设施不完善的老旧小区，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当指导小区业主因地制宜采取灵活方式选聘人员实施物业服务或者自行管理。
市、县（区）人民政府可以在未划分物业服务区域的老旧小区探索实施区域整合，在业主自愿前提下，选择专业物业服务人进驻，根据实际情况采取相应物业管理模式，开展分项委托服务，并给予政策扶持和资金补助。
第五章 监督管理
第四十一条 市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理，履行下列职责：
（一）制定物业管理相关政策措施；
（二）建立和管理物业管理综合信息平台；
（三）指导街道办事处（乡镇人民政府）物业管理相关工作；
（四）监管建筑物及其附属设施的维修资金的使用；
（五）组织物业管理从业人员业务培训；
（六）指导制定物业小区电梯、消防等共用设施设备维保部件更换以及物业特约服务的市场参考价；
（七）指导监督物业管理协会开展行业自律；
（八）法律法规规定的其他职责。
第四十二条 价格主管部门负责制定普通住宅前期物业服务和保障性住房和物业服务收费政府指导价标准，做好物业服务收费价格政策解释。
公安机关负责监督指导物业小区人防、物防、技防等安全防范设施建设，指导物业服务人做好小区安全防范工作，协助调处矛盾纠纷。
规划主管部门负责督促建设单位按照规划设计要求完善相关配套设施建设，审批物业服务区域新建、改建、扩建建筑物及附属设施或者改变规划用途。
生态环境主管部门负责物业服务区域及其周边环境污染源的监督管理。
应急管理主管部门负责依法查处违反安全生产、防震减灾等法律法规的行为。
市场监管主管部门负责监督管理物业服务区域内电梯等特种设备安全运行，监督检查物业服务价格，查处价格违法行为。
城市管理行政执法主管部门或者县级人民政府依法确定的监督管理部门负责查处物业服务区域内的违法建设、违规装修、擅自改变规划用途、违反市容和环境卫生管理规定等行为。
消防救援机构负责对物业服务区域实施消防安全综合监管，依法查处消防违法行为、调查处理火灾事故，推动落实消防安全责任制。
其他行政主管部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的相关监督管理工作。
第四十三条 有下列情形之一的，业主委员会或者业主大会可以委托专业机构对共有部分经营收益与开支、业主委员会工作经费等收支情况进行审计：
（一）经专有部分面积占物业建筑物总面积百分之二十以上或者占总人数百分之二十以上的业主提议的；
（二）业主委员会任期届满的；
（三）业主委员会主任在任期内离职的；
（四）街道办事处（乡镇人民政府）根据监督情况或者居（村）民委员会的提议认为需要审计的；
（五）管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形。
保管财务账簿、原始凭证、会计资料的个人或者单位应当依法配合审计。
审计结果应当向全体业主公示，公示期不少于三十日，审计费用可以在共有收入中列支或者由全体业主承担。
第四十四条 住房和城乡建设主管部门应当会同市场监管主管部门按照国家有关规定建立物业服务企业信用管理制度和联合惩戒机制，健全物业服务人和从业人员信用信息档案，定期会同有关部门、街道办事处（乡镇人民政府）开展物业服务质量考评并向社会公示，公示期不少于三十日。
物业服务人应当按照要求定期报送信用信息档案及相关资料。
县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）定期组织开展物业服务人服务质量满意度测评。
第四十五条 物业服务人服务质量满意度测评结果和信用情况应当定期向社会公告，并作为建设单位和业主大会选聘物业服务人、确定和调整物业服务收费标准的重要参考。
第四十六条 任何单位和个人对违反本条例规定的行为，可以向县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门、其他相关部门以及街道办事处（乡镇人民政府）投诉、举报。相关部门应当在物业服务区域内显著位置公布执法事项和举报电话，并依法查处物业服务区域内的违法违规行为。
有关部门认定附有违法建设的房屋，应当及时书面告知不动产登记机构，不动产登记机构应当将违法建设情形备注于不动产登记簿。违法建设情形消除的，有关部门应当及时提请不动产登记机构进行变更备注。
第六章 法律责任
第四十七条 违反本条例规定的行为，法律法规已有法律责任规定的，从其规定。
第四十八条 建设单位违反本条例规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门或者城市管理行政执法主管部门在各自职责范围内予以处罚：
（一）违反本条例第二十五条第一款规定，未按照国家有关规定通过招投标方式选聘前期物业服务人的，责令限期改正；逾期不改正的，给予警告，处二万元以上十万元以下罚款；
（二）违反本条例第二十六条规定，在销售物业时，未以书面说明和图纸形式告知买受人或者未在销售现场显著位置公示相关内容的，责令限期改正；逾期不改正的，处一万元以上五万元以下罚款。
第四十九条 物业服务人违反本条例第三十五条第一项规定，减少服务内容，降低服务标准，擅自设置收费项目或者提高收费标准的，由市场监管主管部门依法查处。
第七章 附 则
第五十条 本条例自2023年1月1日起施行。